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北京限競房強勢入市 市場走向“量增價穩”趨勢

2018-08-27 08:42:09 來源: 21世紀經濟網

北京過去2年土地供應高峰逐漸反映到住宅供應上。特別是大量限競房的入市,極大地緩解了市場的供需矛盾。從土地供應來看,預計后續還將有大

北京過去2年土地供應高峰逐漸反映到住宅供應上。特別是大量限競房的入市,極大地緩解了市場的供需矛盾。從土地供應來看,預計后續還將有大量的限競房入市,未來這一品類的供應比例將繼續提高。

經過“限價令”的嚴厲調控下的北京新房市場,正在悄然發生質變。新房的供應量有所增加,供應結構也出現變化。

根據北京市住建委的數據,截至8月21日,今年北京有66個新房項目領取預售許可證,形成供應18946套,面積241.14萬平方米。這一規模比去年同期有明顯提高。

與此同時,今年新增的新房供應中,非別墅住房套數達到84.6%,也高于去年同期。

合碩機構首席分析師郭毅認為,一方面,今年北京的限價政策較為嚴厲,在一定程度上限制了高端住宅項目的入市;另一方面,過去兩年來北京的土地供應增加,并在今年形成住宅供應。而限競房的推出,同樣為市場增加了普通住宅的供應。

限競房強勢入市

根據北京市住建委的數據,截至8月21日,今年北京供應的新房套數比去年同期增長了35.9%,供應面積增長21.1%。這也是最近幾年來同期北京新房供應的最高水平。

近幾年來,北京新房供應和成交量均不高,土地交易規模偏低被認為是重要原因。

按照郭毅的觀點,今年北京新房供應量增加,很大程度上在于去年土地供應規模提升。官方數據顯示,2017年北京土地市場供應面積1697平方米,同比增長190%,創近四年新高。其中,住宅用地供應93宗,供應面積1254萬平方米,為近四年最高,同比增加4倍。

從2016年末開始,北京在土地出讓中重新祭出“限房價、競地價”的規則。在此規則下,大量地塊競出,并在今年以“限競房”的形式供應到市場中。

根據北京市住建委的數據,在今年新增的新房供應中,限競房項目有13個,累計供應住宅5844套,成為一個重要的供應來源。

郭毅表示,普通住宅的開發節奏本身就快于豪宅。因此,當普通住宅地塊供應量增加時,形成房屋實際供應的周期就相對較短。其中,今年限競房供應增加,正是由于上述原因。

今年1月4日,電建地產以16.75億拿下豐臺區城鄉一體化槐房村和新宮村舊村改造地塊,這也成為2018年北京土地首拍。到8月19日,該地塊上的限競房項目“電建地產·洺悅苑”首期住宅就已開盤。節奏明顯快于市場平均水平。

中原地產指出,北京過去2年土地供應高峰逐漸反映到住宅供應上。特別是大量限競房的入市,極大地緩解了市場的供需矛盾。從土地供應來看,預計后續還將有大量的限競房入市,未來這一品類的供應比例將繼續提高。

該機構還認為,在過去一年多通過各種約束性政策抑制市場高溫后,北京樓市將逐漸進入供應加量周期。

市場走向“量增價穩”

與普通住宅相比,今年高端住宅的供應量相對平穩。根據官方數據,截至8月21日,北京供應別墅項目29個,合計2923套,面積69.14萬平方米。去年同期的數據是33個別墅項目,房屋2446套,面積69.39萬平方米。

但今年北京的“限價令”更加嚴厲,使得豪宅項目價格并不高。截至目前,今年北京入市的新房項目最高均價不超過9萬元。而在去年,部分單價超過10萬元以上的項目被放行,其中包括單價達到12.5萬元的“中駿天宸”。

多數分析人士認為,未來一段時間,北京的限價政策不會有根本性松動。根據統計局的數據,今年7月北京市新建商品住宅價格環比上漲0.2%,自今年3月以來,一直保持持平或增長態勢。

這種情況使得北京高端豪宅的供應變得更加稀缺。近日,位于南三環的“懋源·璟岳”項目正式開放。該項目前身為2013年的夏家胡同“地王”。當時,懋源以17.7億元的總價獲得該地塊,溢價率30.2%,剔除保障房部分,樓面價高達45819元/平方米。這也是當年北京的單價“地王”。

由于該項目地段優越,且產品被打造成低密別墅,有業內人士估算,項目單價將超過10萬元。但目前價格尚未最終確定,入市時間也未確定。

懋源地產總經理助理、營銷策劃總監劉強向21世紀經濟報道表示,企業能做的就是把產品做好,“其余的交給市場”。

郭毅認為,在土地交易升溫和“限價令”的共同作用下,未來北京新房市場的供應量將繼續增加。其中,普通住宅的比重會有所增多,高端住宅比重下降,但稀缺性會進一步凸顯。

多數機構認為,這種情況既有利于北京新房成交量的回升,也有利于價格的平穩。

我愛我家集團研究院指出,隨著供應量的增加和調控力度不減,未來北京樓市將保持“量增價穩”的趨勢。按照該機構的數據,7月北京市新建商品住宅(不含保障房)共網簽2702套,環比上升61.41%,同比上升63.16%。當月北京市新建商品住宅的成交均價是42933元/平方米,環比下降13.29%,同比下降17.91%。

關鍵詞: 北京 強勢 市場

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